近幾年受經濟增速放緩等多(duō)重因素影響下，我國(guó)各行業不良資産規模增長(cháng)勢頭不減。尤其是2024年以來，随着房地産市場的降溫和房價的下跌，法拍房的數量增長(cháng)驚人。
法拍房低于市場平均水平10%-30%的價格吸引了不少潛在購(gòu)房者及投資人關注。相較其可(kě)能(néng)存在的風險，省下的真金白銀更具有誘惑力。
作(zuò)為(wèi)入圍最高人民(mín)法院的司法鑒定機構，在多(duō)年的司法鑒定評估業務(wù)中積累了豐富經驗。日常也時常有人來詢問所評估房屋情況，尤其是這半年來，法拍房的數量大幅增加。我常被問到：買法拍房有沒有風險？這個房子價格很(hěn)劃算，我能(néng)不能(néng)買？
本文(wén)從評估角度，結合多(duō)年的司法鑒定評估經驗，分(fēn)析購(gòu)買法拍房需要關注哪些風險點。影響房屋價值的主要因素分(fēn)為(wèi)區(qū)位因素、實物(wù)因素和權益因素。區(qū)位因素客觀存在，這裏我們主要就權益因素和實物(wù)因素進行分(fēn)析。
(一) 購(gòu)買資格情況
在競買法拍房前首先應當明确标的房屋的限購(gòu)政策，确認自己是否具備購(gòu)買資格。北京市目前在住宅、商辦、工業用(yòng)房上均有一定的限購(gòu)政策要求。尤其是工業用(yòng)房，後續拟從事經營項目需要符合北京市工業項目準入要求，具體(tǐ)情況應到房屋所在地相關部門進行核實确認，避免拍賣後無法過戶的情況出現。住宅、商辦限購(gòu)政策如下：
這裏需要格外提醒：住宅房地産存在戶口遷入遷出問題，通常需由競買人自行詢問當地公安(ān)機關戶籍管理(lǐ)部門了解标的房屋的戶籍情況。
(一) 房屋産權情況
大部分(fēn)法拍房已經取得《國(guó)有土地使用(yòng)證》、《房屋所有權證》或《不動産權證書》。人民(mín)法院書面明确或知悉為(wèi)違法占地、違法建設、超過批準期限的臨時建築等違法房地産的，不會列入拍賣房産範圍。通俗地說，就是産權證中未登記的房屋，均不納入評估範圍。
但實際仍有在建工程房地産、預售商品房、補充完善相關手續後可(kě)以辦理(lǐ)登記的房地産執行拍賣，經人民(mín)法院同意，可(kě)以按照已登記房地産進行拍賣。
此類拍賣房屋的評估價格通常為(wèi)扣除補充完善相關手續、辦理(lǐ)登記需要發生的相關費用(yòng)後的餘額。拍賣标的依法不予辦理(lǐ)登記的，評估結果中會充分(fēn)考慮無法辦理(lǐ)登記對評估結果的影響，并在評估報告中進行相應說明。
競買未進行權屬登記房地産，後續的補辦手續難易程度不一，有些項目由于債務(wù)人過多(duō)或不符合規劃等情況後續登記手續可(kě)能(néng)非常繁雜。
因此這裏建議：對于未取得産權證的法拍房，競買前需通過拍賣公告信息及相關人員核實明确無法取得産權證原因，是否需買受人承擔後續成本、後續登記手續完善難易程度、拍賣後違建拆除工作(zuò)規定及成本負擔等情況。對于無法辦理(lǐ)登記的房屋，雖然拍賣後可(kě)占有及使用(yòng)房屋、獲取相關收益，但再次轉讓和使用(yòng)過程中工商證照辦理(lǐ)等情況将會受到諸多(duō)限制。因此需充分(fēn)了解拍賣标的背後的故事，謹慎競買。
(二) 房屋租賃情況
一般來說，如果房屋存在租賃他(tā)項權利，且是在抵押權之前，則該租賃權是需要拍賣人重點關注的。
如司法認定已存在租賃是有效租約，即租賃權可(kě)以對抗申請執行人（帶租拍賣），則買受人需要注意競買後在租賃期内買受人将無法立即使用(yòng)拍賣房屋，僅能(néng)獲取租金收益。估價機構會充分(fēn)考慮已有租約對房地産價值的影響，但買受人也應知曉租約期内無法使用(yòng)拍賣房屋。更有甚者，若原租約租金已提前趸收，在未來的租約期内買受人将無法獲取租賃收益。如租戶與産權人之間存在其他(tā)債務(wù)關系或者糾紛，則會讓房屋權益更為(wèi)複雜。
因此這裏建議：對于存在租約的法拍房，競買前應充分(fēn)了解已有租約的租期、租金水平、租金支付方式、租戶與産權人關系等信息，也可(kě)以聘請專業機構提供支持，以便更好地進行投資。
(三) 房屋交易稅費負擔方式
拍賣房屋前還應了解拍賣成交後交易稅費負擔方式。
法拍房交易稅費通常按照相關法律、行政法規規定由承擔主體(tǐ)負擔，俗稱各付各稅。但人民(mín)法院書面明确标的房屋交易稅費負擔方式的，根據人民(mín)法院書面意見進行交易稅費的繳納。由買受人支付稅費的情況并不少見，因此需要認真閱讀拍賣公告中關于交易稅費支付方式的規定。有些稅費因在辦理(lǐ)不動産轉移登記時要求必須完稅，存在買受人需要墊付應當由被執行人承擔稅費的可(kě)能(néng)。需要競買人及時與相關人員溝通拍賣款項的預留事宜。
在北京市實際的房屋交易過程中，住宅房地産通常由買受人負擔全部稅費。比如賣房人需繳納的增值稅、經濟适用(yòng)房首次上市再轉讓時需繳納的土地出讓金。而由于法拍房的交易一般執行各付各稅，因此購(gòu)買法拍房亦存在節約一定購(gòu)房稅費的可(kě)能(néng)。
(四) 房屋欠繳稅金及相關費用(yòng)
購(gòu)買法拍房還應當關注标的房屋是否存在欠繳稅金及相關費用(yòng)，包括稅收、物(wù)業費、供暖費、水電(diàn)費、燃氣費等及其滞納金。
一般來說，人民(mín)法院查明标的房屋有欠繳稅金及相關費用(yòng)，會書面明确欠繳稅金及相關費用(yòng)的繳費義務(wù)人。但是，如未查明标的可(kě)能(néng)存在的水、電(diàn)、熱力、燃氣、物(wù)業管理(lǐ)費、車(chē)位管理(lǐ)費等欠費情況，通常會在拍賣公告中說明由買受人承擔欠費的繳納。
我們在日常評估中，曾遇到商辦類物(wù)業，由于物(wù)業管理(lǐ)費标準較高，标的房屋欠繳物(wù)業費多(duō)達百萬餘元，少則數萬元。還有在建工程因超規需補繳出讓金、劃撥土地需繳納出讓金等情況，此類欠繳均數額較大，競買人需提前估算購(gòu)房成本，以免影響投資決策。
因此這裏建議：競買法拍房前需充分(fēn)了解标的房屋稅費欠繳情況，對于無法明确金額的欠繳稅費宜到物(wù)業管理(lǐ)公司或有關部門了解欠費情況，必要時可(kě)聘請專業機構進行估算，綜合考慮标的房屋競拍價格及後續需負擔成本再進行競買。