Part 1
趨勢
房地産行業作(zuò)為(wèi)信托公司和資管公司投資經營的重要領域，具有資金密集、專業性強等天然屬性，為(wèi)實現預期投資管理(lǐ)目标，需通過專業團隊将投資風險控制在适度的範圍内。而為(wèi)房地産投資業務(wù)服務(wù)的首佳投後管理(lǐ)團隊，經過十年發展，已成為(wèi)房地産項目保駕護航的專家。
近些年來，伴随着我國(guó)經濟轉型、資管監管日趨嚴格、房地産行業調控升級等情況，房地産信托業務(wù)所面臨的政策風險、市場風險、資金風險、開發經營風險等風險也不斷上升。自2019年以來，在“房住不炒”的政策定位下，因《關于規範金融企業對地方政府和國(guó)有企業投融資行為(wèi)有關問題的通知》（财金〔2018〕23号）、《關于建立銀行業金融機構房地産貸款集中度管理(lǐ)制度的通知》、三條紅線(xiàn)等種種政策性原因，導緻房地産全行業面臨下行壓力，投資風險加大，投資資金總量持續下滑：
截至2021年第二季度，投向房地産業的資金信托餘額為(wèi)2.08萬億元，同比下降16.94%，環比下降4.39%；房地産業信托占比降至13.01%，同比降低1.16%，環比降低0.6%。
與此同時，響應國(guó)家宏觀調控政策，全國(guó)房價水平呈穩中緩降趨勢：上半年，全國(guó)住宅新(xīn)房成交均價為(wèi)10,702元/平方米，同比增長(cháng)9.7%，二季度均價為(wèi)10,605元/平方米，較一季度的均價10,842元/平方米環比下降2.2%。
在這樣的大環境中，房地産信托項目業務(wù)模式轉型速度加快，部分(fēn)信托項目開始與房地産企業開展股權類業務(wù)合作(zuò)。對于房地産信托項目——尤其是股權類的信托項目，精(jīng)準嚴密的投後管理(lǐ)工作(zuò)成為(wèi)風險控制工作(zuò)中不可(kě)或缺的重要環節。
Part 2
難點
首佳投後管理(lǐ)團隊，從2011年開始，跻身于投後管理(lǐ)業務(wù)的大潮。憑借出色的表現赢得客戶和市場的肯定。其業務(wù)橫跨債權和股權項目，住宅和商業項目，不良資産及其他(tā)項目等。從豐富的項目經驗中總結出股權項目監管難點如下：
股權投後管理(lǐ)工作(zuò)難點：
難點一：
監管流程的溝通和交底。投後駐場人員進場時，在有條件的情況下，應在委托人的配合下對參與各方進行從合約到流程的完整交底。一般來說，投資項目開發過程中開發商内部人員分(fēn)工各不相同，且有自己特定的開發流程和流程負責人，為(wèi)保證投後監管工作(zuò)有效落地，在有條件的情況下，投後駐場需要從頭到尾完整交底，熟悉整個投資項目的流程及各事項的負責人，減少後期開發溝通成本。
難點二：
抵押物(wù)安(ān)全性管理(lǐ)。雖然不少信托機構開始與地産企業開展股權合作(zuò)，很(hěn)多(duō)情況下會作(zuò)出部分(fēn)債務(wù)性質(zhì)的安(ān)排。此時會存在以委托人為(wèi)抵押權人的抵押物(wù)，抵押物(wù)的安(ān)全性也成為(wèi)投後管理(lǐ)的一大重點。為(wèi)了保證抵押物(wù)品的安(ān)全性，投後駐場需要定期的前往房地産信息交易中心，進行産權調查，以杜絕風險，保障委托人利益。
難點三：
工程管理(lǐ)。在投資項目開發管理(lǐ)中，開發商的關注點面面俱到，而委托人可(kě)能(néng)更關注财務(wù)、成本、銷售回款等。對于工程，委托人關注較少。但近年來越來越多(duō)的投資機構意識到工程管理(lǐ)的重要性，因為(wèi)工程施工管理(lǐ)決定着整個項目的進度、成本、安(ān)全和質(zhì)量。一個對工期和成本有要求的項目，緊抓工程管理(lǐ)有着重要的意義。以往的債權類項目，工程管理(lǐ)交由開發商管控，投後管理(lǐ)人員僅負責從旁監督即可(kě)。但是股權類項目，尤其是存在代建單位的項目，投後監管的重心也需要挪到對工程施工的監管上面來。
難點四：
成本管理(lǐ)。在投資項目開發管理(lǐ)中，成本管理(lǐ)也是投資機構和開發商共同關注的管控難點。成本管理(lǐ)需要關注三個難點：對賭協議、重要招标、動态監控。簽署對賭協議，是控制項目成本的有效手段。投資端的對賭主要是針對五證取得時間、可(kě)售面積、去化率、銷售價格、開發建設總成本等進行對賭，開發商觸發對賭（或違約）條件後可(kě)按合同約定進行處罰甚至是回購(gòu)項目公司股權，而開發商是否觸發對賭條件則主要通過投後監管進行确認。重要招标則是對項目的重要工程的招标流程合規合理(lǐ)性的監督，包括總承包工程、公區(qū)精(jīng)裝(zhuāng)工程、園林工程、水電(diàn)工程等，通過在合規的招标流程中比選合格供應商來控制成本。最後，還需要關注動态成本監控，對整個項目開發過程進行監控，确保目标成本、動态成本、結算成本三本合一。
難點五：
未售物(wù)業貨值評估方法的确定。從項目進場、監管過程中一直到項目退場，會伴随着一些未售物(wù)業（或抵押物(wù)）的貨值評估。這部分(fēn)物(wù)業大多(duō)是滞銷物(wù)業，包括底商和車(chē)位，銷售速度滞後。在評估上，價格不可(kě)能(néng)參考曆史售價，但如何評估這部分(fēn)物(wù)業，需要投後駐場在投資機構和開發商之間周旋，對物(wù)業價格達成一緻，避免産生糾紛。
Part 3
結語
股權項目的監管，對于第三方投後監管團隊的專業素養有着更高的要求和标準。首佳顧問投後管理(lǐ)團隊具有誠實守信、積極認真、精(jīng)通業務(wù)的基本特質(zhì)，能(néng)夠通過專業的業務(wù)能(néng)力和服務(wù)至上的工作(zuò)理(lǐ)念，為(wèi)每一個客戶提供量身打造的投後監管服務(wù)，在确保資金安(ān)全的同時，提高委托人的時間效能(néng)，控制項目風險，推進項目順利進行。
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